凶宅也炒房

　　　　　　　　　　　　　　凶宅也炒房

　　某不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會於民國97年7月22日發函詢問內政部─解釋「凶宅」的認定標準及資料如何查詢，內政部於同年7月24日內授中辦地字第0970048190號函釋(見附件一)。

　　引用房地買.賣.仲介三贏法律策略103年3月三版P.176中，連世昌律師對解釋函的分析：「…參照內政部所謂「凶宅」認定標準，可由以下幾點判斷：

一、  該建築改良物(專有部分)限於賣方產權持有期間。

二、  曾發生凶殺或自殺而死亡，但不包括自然死亡之事實。

三、  在專有部分有求死行為致死（如從該專有部分跳樓）情形。

四、  不包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處之行為。

　　不過，內政部有關「凶宅」認定標準只是行政函釋性質，尚存有許多疑問，除非法院自我設限，否則並不能用來拘束法官對於瑕疵住宅的法律判斷。」

不肖仲介就利用內政部解釋函與法院的不一致觀點，上下操作，大賺價差。

　　不肖仲介通常都會密切留意經營區域內非自然死亡的訊息。當屋主要售出凶宅，不肖仲介就找同路人假扮買家上門買屋。發生過非自然死亡事件之房屋的折價比率一般都在三成以上，也有高達五成。若屋主據實告之，買方至少可砍價三至五成。

若屋主未告之，不肖仲介變身的同路人買家就佯裝不知情，悄悄設下陷阱─不動聲色地先簽下買賣契約書。簽約之後數日，就“突然驚覺”買到凶宅。於是拍案咆哮，疾言厲色指責屋主未據實告之。揚言提告，引爆糾紛，要求巨額賠償。有了糾紛，才有理由以“受害人”的角色狠狠砍價。若不大幅降價，就以詐欺罪告倒屋主。此時屋主不脫三層皮，就難以脫身了。

　　不肖仲介的同路人買進之後，就由不肖仲介出面，以相對低於市場的行情賣給菜鳥投資客。此時，不肖仲介就慈眉善目地拿出內政部的解釋函進行誤導和欺騙：『凶宅，「…係指賣方產權持有期間，於其建築改良物之專有部分(包括主建物及附屬建物)，曾發生凶殺或自殺而死亡…」。所以，過了一手就不叫凶宅。但是，本公司本於誠實信用原則，據實告知。請簽下告知書。…』只知其一，不知其二的菜鳥投資客也信以為真，簽下告知書─已被告知曾發生兇殺或自殺致死之情事。買賣經過了一手就漂白了凶宅嗎？

　　不肖仲介絕不會告訴你法院的觀點：屋主應據實告知。蓄意隱匿，構成刑事詐欺罪。〈引用自房地買.賣.仲介三贏法律策略P.177〉

　　接手的菜鳥投資客，已知是“凶宅”。以為買到低價；只是誤認：「過了一手就不叫“凶宅”。」所以未據實告知新買主。等到轉賣之後，被告上了法院，才知受騙上當！

　　2014年05月20日立法院三讀通過《強制執行法》修正案，將「凶宅」列為法拍屋須明確揭露的事項。

　　由於個資法的限制，管區警察並不提供凶宅資訊的查詢。在這一切資訊都輸入電腦的時代，一般中古屋的“凶宅”資訊揭露，何時能解決呢？何時才能杜絕不肖仲介利用資訊不透明，賺“凶宅”價差呢？

附件一：內政部內授中辦地字第0970048190號函釋

函釋內容：查本部訂頒之不動產說明書應記載事項，尚無應記載「凶宅」事宜，且「凶宅」非為法律名詞。惟按本部92年06月間公告修正之「不動產委託銷售契約書範本」附件一「不動產標的現況說明書」項次11內容，「本建築改良物(專有部分)於賣方產權是否曾發生兇殺或自殺致死之情事」，係指賣方產權持有期間，於其建築改良物之專有部分(包括主建物及附屬建物)，曾發生凶殺或自殺而死亡(不包括自然死亡)之事實(即陳屍於專有部分)，及在專有部分有求死行為致死(如從該專有部分跳樓)；但不包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處之行為(即未陳屍於專有部分)。另「不動產標的現況說明書」未納入「不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項」，尚無強制性，一併敍明。 

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