未來我們的網站,也會有部落格的設計,
其中有一個主題,就是關於不動產相關書籍的推薦與重點整理
一般人想要了解不動產市場,除了網路以外,看專家寫的書也是很好的方法。但問題來了,不動產的專家這麼多,出的書更多,
到底哪一本才適合我看呢?
沒關係~樂居的工作夥伴每週都會舉辦讀書會
把書籍做一個重點整理,還有適合閱讀的對象及推薦度
本週的讀書會,同事們希望閱讀房產名人的書,因此我們找了一本房產天王-顏炳立總經理的書。從估價師的角度來看房價。以下是我們的介紹:
作者:顏炳立
推薦度:★★★
適合閱讀對象:房產投資者(投資範圍:台北地區)。
架構:分為四大篇,第一篇主要說明進場時機的觀察;第二篇主要說明地段的選擇;第三篇主要說明增值;第四篇則說明關於合理價格與如何議價。
短評:
1.
本書的立論核心建立在於收益率、土地容積單價及四框理論,以現況來看,適合較高總價投資者以及專業程度較高者,豪宅判定也較為合適,中產階級僅能作部分參考。
2.
一般讀者大多跳過計算方式,希望直接看結果,例如第一框可以在多少價格以下買進,但可惜的是出版時間比較早(2009),裡面許多資料或數據已過時,現在來看已不適用,需要讀者依據算式重新帶入計算。
實用筆記:
1.
如何選擇房子
(1)
房子八字對-地段、環境、收益、價格
(2)
環境影響價格:環境與地段互相影響,占房價決定關鍵的三分之二。其餘條件才為剩下的三分之一。
(3)
簡單判定:公園
學校 廣場 景觀河堤等周邊佳
(4)
周邊居民素質影響總價帶
(5)
好地段房子景氣佳會持續上漲,景氣差跌幅卻有限。
2.
四框框理論,計算土地容積單價的平均值,低於時應大膽買進(書中提到的價格以2009-2010年價格為主,目前不適用)
(1)
第一框(民權東路以南,和平東路以北,新生高架道金山南路以東、基隆路以西):重地段與稀有性
(2)
第二框(台北市其他區域):居住環境與車位
(3)
第三框(新北市第一環,與台北市有連接行政區):重交通建設,重房屋保值
(4)
第四框(新北市其他區):燒香拜佛
3.
豪宅首重差異性
(1) 地段稀有
(2) 建地要大
(3) 景觀要好
(4) 產品工法創新
(5) 知名建築師
4.
交通關鍵性影響:一般住宅大於豪宅
5.
考慮價格下修可能性
(1) 產品規劃是否合宜-當產品內容規劃不合宜時,容易造成價格下修。
(2) 小心低總價掩蓋高單價(通常出現於套房)
(3) 即使單價符合常理,總價也要注意。
6.
都更可能性:土地量大的地區都更性低
7.
小套房:預售到交屋通常漲幅不大,交屋後價格即刻下修。因此考慮未來換房可行性,建議買兩房以上。
8.
物以稀為貴-量體大的建案,價格不易上揚。
9.
地上權產品:價格應該是正常產品的一半
10. 房價判斷:
(1) 收益率如果低於銀行放款利率時,房價過高。(收益率=年租金/價格)
(2) 收益率高於借貸利率2倍以上是安全點
11. 價相對低檔訊號:
(1) 紅單由租轉賣
(2) 建商倒閉
(3) 投資客斷頭 (物件的貸款金額接近市價)
(4) 法拍屋量增
(5) 市中心空置率上升
12. 房市熱潮判定:房產景氣佳時,市中心房價先行上漲,需求外移,當郊區房價漲過市區中古屋時,房市熱潮即將到達尾聲。
13. 替代理論:價格一樣,選市區的中古屋優於郊區的新成屋。