不動產好書.實用筆記-買一間會增值的房子

未來我們的網站，也會有部落格的設計，
其中有一個主題，就是關於不動產相關書籍的推薦與重點整理
一般人想要了解不動產市場，除了網路以外，看專家寫的書也是很好的方法。但問題來了，不動產的專家這麼多，出的書更多，
到底哪一本才適合我看呢？
沒關係~樂居的工作夥伴每週都會舉辦讀書會
把書籍做一個重點整理，還有適合閱讀的對象及推薦度

本週的讀書會，要介紹的是我們會贈送給募資贊助者的書籍-買一間會增值的房子。當初會選這本書，是因為這本書講得比較淺顯易懂，而且適合的客群比較廣。，以下是我們的介紹：

作者：邱愛莉

出版日：2014年

推薦度：★★★★☆

適合閱讀對象：房地產入門新手或者偏向收租的長期投資者

架構：大致分為三部分，第一部份是房地產的基本觀(1-2章)；第二部分是看屋議價的技巧(3-4章)，第三部份是房地產周邊的            知識，包括裝潢、收租、房貸、稅法(5-8章)

短評：

1.      從房地產基本觀念、看房、議價、買房、貸款、裝修、收租、賣房都有包含，廣度很夠。

2.      作為房地產新手入門的第一本書很合適，針對專有名詞都有作解釋，一些操作還有圖解，可能跟作者本身有開課程的背景有關。

3.      房地產的基本觀念講得很不錯，偏向正面積極，稅的部分因為已經有修過法，建議重新google看新的知識，書本內容已不適用。

4.      裝修的部分適合想買房收租的人看，書本內容主推經濟型裝修法。

實用筆記：

1.      房子除了地點，長期持有(持有時間)有的時候比進場時間更重要。

2.      房地產具高槓桿和增值潛力，利息低的時候，是適合的理財工具。

3.      換屋策略：每坪36萬賣小房，再用每坪36萬買大房，表面上沒賺，但實際上卻多了頭期款(因為小房上漲的部分會變成下一間房子的頭期款)。

4.      不管景氣好壞，都有被高估的房子也有被低估的房子，如何分辨，這就是學習房地產的價值。

5.      評估自我需求(自住需求條件:生活機能、交通、格局等等+增值潛力)與購買能力(頭期款+裝修預算+每月貸款額)即是自住買房的兩大條件。

6.      好屋況的中古屋，C/P值高。

7.      房子有分預售屋、新成屋和中古屋，初學者建議先從中古屋開始，除了數量較多以外，也可以練習到較多的看屋與議價技巧。

8.      挑選好仲介的三步驟：

(1)   帶看前，電話詢問資訊是否用心處理

(2)   帶看時，專業和服務態度

(3)   帶看後，之後再介紹的物件是否符合需求

9.      實價登錄也有陷阱，車位如何計算，影響單價很大，要以車位坪數和價格都有拆分的為準。

10.  了解區域行情，要先做功課，再去看屋詢問，路段、巷弄行情各有不同。可以透過仲介、預售屋案場、google三大方式來了解。

11.  中古屋看屋訣竅：風火水電光，天地牆柱窗，地段、環境、價格、收益。

(1)   進屋前，注意路(巷弄)寬窄:消防車能否進入/是否為無尾巷。

(2)   第一印象：感受房子的氣場/對照室內與格局圖相符程度/各個空間的通風、採光/房間動線/座向/室內風水格局。

(3)   觀察窗戶旁細節：檢察窗戶種類，有無隙縫，隔音效果/棟距/室外風水。

(4)   屋況細節:廚房、浴室的水流乾淨度、流量、水壓大小、有無滲漏水/天花板高低(淨高:2.85米)、地板平整度、牆壁材質和樑柱有無龜裂、壁癌/電源插座位置與數量、總電源開關有無外露、電線是否整齊。

(5)   公共空間與頂樓:有無頂樓加蓋，露臺空間使用情形/公設:有無管委會、公設管理狀況。

(6)   頂樓住戶：注意樓頂的防水與隔熱工程有無完善/確認加蓋時間是否為民國83年底前。

(7)   實際停車位置(機械車位務必實際操作以確認適合與否)

(8)   周邊環境:交通與生活環境(通勤者需步行多久/路燈照明設備完善/商家多寡...)

12.  看屋必問六大題目

(1)    目前出售情形

(2)    學區與距離

(3)    土地使用分區

(4)    服務費與相關費用

(5)    產權是否單純?是否為瑕疵屋?

(6)    有無嫌惡設施

13.  加蓋與露臺部分，合理價以正常坪數部份的1/3價格計算。將夾層視為裝潢，以鄰近區域類似物件行情當議價參考。

14.  購買預售屋的風險：

(1)   價差太大：實價登錄不即時，一個案子的成交價差可達20%。

(2)   貸款成數有可能不夠，需現金補足

(3)   想像與實際交屋有差距(例如風水、景觀無法從平面圖得知)

(4)   太前衛的造型，實際蓋出來可能與模型差異大。

(5)   樣品屋使用訂做家具，非標準品，裝潢預算大增。

(6)   交易時需確認建商有作履保。

15.  裝潢=裝修(修繕的基礎工程)+風格(家具、家飾、顏色)，基礎工程不能省，風格則交給家具、家飾、牆壁顏色等元素來決定，費用可大幅降低。

16.  裝修的注意事項

(1)       房子有漏水與壁癌一定要先解決。

(2)       屋齡20年以上管線須重拉。

(3)       隔間牆可以拆，結構牆不能拆，變更格局前應先確認。

(4)       天花板不一定要做，LOFT風格正流行。

(5)       地板重作，普通材質每坪約4500-5000，預算不足可考慮木紋塑膠地板，每坪成本約900~1250元。

(6)       房子不一定是白色，善用色彩創造空間氛圍

(7)       櫃體的選用與成本高度相關，也與風格有關。訂做與活動家具的比例，依預算做調配

17.  風格設計注意事項

(1)       燈光是空間魔法師(裝潢裡最值得投資的項目)

(2)       牆面色系與窗簾搭配，質感提升50%

(3)       善用電視壁掛，空間更簡潔

(4)       多元家具塑造大空間。小坪數空間，客廳可用小邊桌取代茶几；沒有餐廳空間時，用廚房和客廳中間做一個小吧檯

(5)       鋪上南方松，室外平台變空中花園

(6)       增加賣相裝飾品不可少

18.  房地產投資策略

(1)       轉賣裝修舊屋可提升價值來賺取價差

(2)       出租須評估租金足以支付房貸利息與本金

(3)       預售屋委託代銷銷售提高成交率

19.  提高房貸成數授信條件要點

(1)       維持良好薪轉紀錄

(2)       提供收入和信用條件良好之保證人

(3)       向壽險公司或常往來之銀行詢問房貸，並維持帳戶紀錄良好，有助貸款條件議價。