本週讀書會實用筆記-我在房市賺一億(月風)

未來我們的網站，也會有部落格的設計，
其中有一個主題，就是關於不動產相關書籍的推薦與重點整理
一般人想要了解不動產市場，除了網路以外，看專家寫的書也是很好的方法。但問題來了，不動產的專家這麼多，出的書更多，
到底哪一本才適合我看呢？
沒關係~樂居的工作夥伴每週都會舉辦讀書會
把書籍做一個重點整理，還有適合閱讀的對象及推薦度

本週的讀書會，要跟大家介紹的，是比較特別的-一個房地產大投資客的書-我在房市賺一億
以自身買賣超過400間物件的經驗來告訴大家他怎麼賺到錢。
作者有一些爭議性，但也引起我們不少興趣來看他的書

作者：月風(李杰)

推薦度：★★★★

適合閱讀對象：房地產投資者、賣屋者

架構：本書分為四個部分，以投資角度說明1.房產投資觀念(第一章)。2如何買房與議價(第二、三章)。3.如何賣房(第四章)。4.仲介、銀行人脈經營(第五、六章)

短評：

1.    對於首購族或入門者，有許多名詞需要花時間了解，但對於希望以房產作為投資對象者(尤其是桃園地區)，參考性較高。書中對於看出房價起漲點、如何挑選區域、挑選房屋、議價、售屋，整個流程都有詳細說明，

2.    這本書的重點在看觀念，實際做法上不一定適於每個人，尤其在奢侈稅後(包括目前的房地合一稅)，頻繁的買賣已不可行。但可從中學習買屋賣屋技巧，還有了解銀行與仲介之間的運作方式。

3.    平價區域的大樓較適合套用此本書的觀念，高價住宅或透天的買賣可參考別的書籍。

實用筆記：

1.    不論自住或投資，買房都應抱持投資的態度，要有幫下一個買方考慮的心情，才是王道。買賣獲利順位優於居住品質。關鍵在於除非買豪宅，不然一般產品品質都不會太好。

2.    作者最推薦買C級地段地A級商圈。以台灣來看，台北市是A級，新北市是B級，桃園新竹台中就是C級。但如果以桃園來看，藝文特區是A級，內壢就是桃園C級地段。因此如果以台灣來看，可以買在桃園海華特區或藝文特區；如果以桃園來看，可以買在內壢火車站前最繁榮的商圈。

3.    在房產市場應賺資本利得(房屋價差)而不是現金流，尤其不要買房改套房出租，因為未來會買收租套房的客群是小眾市場， 三房和兩房才是主流市場，周轉率高。

4.    高C/P值，好脫手的房屋

(1)  房子等級差，低總價，不要買車位。房子等級好，總價高，一定要有車位。

(2)  華廈C/P值最高

(3)  公寓五樓最不易轉手

(4)  好學區最容易脫手

(5)  醫院附近有特定喜好的對象

(6)  交通影響價格(買房子以交通方便為主)

5.    看房子先看社區好壞

(1)  社區是否多戶賣屋，(太多代表競爭者多)如果社區有出售看板請勿考慮

(2)  外牆：顏色是否統一，是否有清洗；外牆有沒有龜裂。

(3)  地下室：車道坡度與寬度、管線是否滴水

(4)  樓梯間：是否明亮、有沒有堆積雜物。

6.    看房屋內部

(1)  格局方正買方多

(2)  每個房間都有對外窗

(3)  房間大小要合適

(4)  房子的中間最好是走道，不要是廁所

(5)  確認窗戶與牆壁有沒有漏水(記得看外牆有沒有裂縫)

(6)  確認浴缸的Silicone是否發霉(代表有漏水)

(7)  馬桶是否好沖

(8)  要小心三夾板

(9)  廁所的牆壁磁磚和地板磁磚縫隙需連接(較不易積水)

(10) 有風切聲要扣分

7.    買預售屋技巧

(1)  A級地段，剛圍地還沒開始蓋接待中心，立刻聯絡建商

(2)  高樓層如果被擋住不如買低樓層

(3)  不要買水箱層與下方層

(4)  盡量挑沒有灑水設備的樓層(9F以下)

(5)  旁邊透天或公寓多的時候，不要買五六樓(會看到水塔)

(6)  採光不好的房子難賣

(7)  裝潢屋(廣告戶)通常是建商挑選出的難賣戶別

8.    出價與議價方法

(1)  從四大房仲了解區域行情(區域物件開價*0.8=區域底價)，再依社區與房子本身條件作加減

(2)  用謄本請大型銀行估價

(3)  用謄本估算屋主持有成本

(4)  新建案價格，依照售屋中心第二次的報價，90%~95%是底價

(5)  二樓和頂樓房價要打折

(6)  從單價來議價，從總價來加價。

9.    賣房技巧

(1)  油漆(米白色)+換燈+裝窗簾(黃色系)+每星期打掃，直到賣出去為止。

(2)  房間燈選黃光，客廳選白光。空間大的區域(如客廳)，選擇投射幅度廣的燈，空間小的地方，選擇向上照射的燈。客廳和餐廳一定要有主燈。另外可以加一些點綴燈(例如直立燈、投射燈、貝殼燈)

(3)  房價越低，越要清空；越高，越要投入家具或裝潢

10. 房產啟動點，看八大建商的股票，出現止跌反轉的情況。